LUZ NO FIM DO TÚNEL
Programas de
habitação pretendem remodelar a vida em
antigos edifícios do
Centro, como o São Vito, mas esbarram em um
poderoso obstáculo:
os altos custos de
manutenção, que terão
de ser rateados entre
os condôminos.
Marcus Figueiredo
Fotos de JESUS CARLOS (Imagenlatina)
Encerrada, dentro da administração municipal, a polêmica em que foi decidida a reforma do Edifício São Vito, surge um desafio para o prédio, um dos mais conhecidos "treme-tremes" do Centro: a adoção de medidas que garantam a manutenção sustentável permanente, para impedir que o edifício, após ser recuperado, entre em um novo processo de degradação nos próximos anos.
O processo de recuperação do São Vito é um exemplo da complexa operação que vem sendo desenvolvida pela Prefeitura com o objetivo de destinar grandes edifícios para Habitações de Interesse Social (HIS) – programa voltado a famílias com renda igual ou inferior a seis salários mínimos. Como em qualquer prédio organizado em condomínio, independentemente da classe social de seus moradores, a manutenção e o funcionamento estão sujeitos à entrada mensal de recursos mediante o pagamento do rateio das despesas pelos moradores.
O problema é que moradores de baixa renda, além de não terem condições de arcar com um valor de condomínio, normalmente elevado, muitas vezes não possuem uma reserva financeira para o caso de perda do emprego ou do trabalho, mesmo informal. Basta lembrar que, atualmente, edifícios como o São Vito sofrem com a inadimplência dos moradores no pagamento das contas. Em alguns casos, o déficit atinge mais da metade dos apartamentos.
Ou seja, não é possível pensar apenas no acesso à moradia, mas em como garantir a segurança e o conforto dos moradores, levando-se em consideração sua condição social. Caso contrário, há o risco de um novo efeito-dominó, em que a falta de recursos para manutenção e funcionamento do imóvel, gerada por novo acúmulo de contas não-pagas, vai novamente comprometer o uso do edifício.
Apesar das divergências quanto à solução adotada pela Prefeitura, os especialistas concordam em um ponto: qualquer projeto de habitação social sustentável vai depender de uma organização dos moradores e do desenvolvimento de soluções para toda a região em que o edifício estiver localizado. Ao poder público cabe o papel de gestor do processo, dependendo do grau de mobilização da comunidade que reside no local.
É exatamente o que está sendo previsto para o São Vito: além da reforma completa de todas as unidades, e da criação de espaços alternativos de vivência, inclusive abertos à visitação pública, todo o entorno será reformado e integrado a espaços como o Mercado Municipal e o Palácio das Indústrias, que será transformado no Museu da Cidade (veja mais informações sobre o São Vito no Box).
Organização e criatividade
A arquiteta Helena Saia – consultora do projeto de remodelação do São Vito – lembra que a maior parte da população beneficiada pelos programas de moradia já passou por algum tipo de experiências com movimentos sociais de reivindicação habitacional, o que já lhe garante certo potencial de organização. Por isso, ela aposta no sistema de autogestão, orientado pelo poder público. Para ela, os próprios moradores têm capacidade de discutir as melhores maneiras de gerenciar o condomínio, como acontece em qualquer edifício residencial.
A arquiteta lembra que, após receberem seus apartamentos, os beneficiados começam a ter despesas que muitas vezes não tinham antes. Em um cenário difícil do ponto de vista econômico, em que o desemprego é um dos mais graves problemas do País, ela sugere a adoção de medidas alternativas para geração de renda do edifício.
No caso do São Vito, foram pensadas várias estratégias para garantir que a reforma – que deve consumir R$ 11 milhões em obras e desapropriações – se sustente. Uma das possibilidades é o aluguel do espaço comercial do térreo por empresas particulares para gerar receita para o condomínio. O dinheiro proveniente desses aluguéis iria para uma espécie de fundo de reserva. "Quem obedecer às regras poderá ficar isento do pagamento durante o período em que estiver desempregado", propõe. O raciocínio, segundo ela, também causaria um efeito benéfico na preservação do patrimônio, uma vez que o esforço para o pagamento das contas em dia seria estimulado.
Outra solução é a divisão do edifício em duas alas, cada uma com uma organização condominial própria. "Cada andar será dividido em duas ‘vilas’, que receberão nomes à escolha dos moradores. Haverá uma portaria para cada uma das vilas, e cada lado do prédio será organizado em um condomínio próprio, para que a quantidade de unidades a serem administradas seja menor", explica o arquiteto responsável pelo projeto de reforma do São Vito, Roberto Loeb.
Segundo Helena, cabe ao poder público o papel de orientar essa população. O problema, afirma, é que muitas vezes as regras impostas pelos programas sociais de habitação acabam prejudicando os moradores. "Muitas vezes o valor cobrado pela administradora do prédio é superior ao da prestação do apartamento. E uma das exigências da Caixa Econômica Federal para fazer o financiamento é que o prédio tenha uma administradora de condomínio", explica. "Não falta criatividade nem para os arquitetos e nem para os moradores. Falta criatividade para quem está no poder", completa.
Ela lembra que a criatividade dos moradores já produziu resultados positivos em edifícios do Centro recuperados e destinados à habitação popular. No Edifício Fernão Sales, que integra o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), por exemplo, os moradores costumam subir pelas escadas para economizar a energia elétrica dos elevadores.
Opinião semelhante é do arquiteto e vereador Nabil Bonduki (PT), autor de vários trabalhos sobre habitação popular. Segundo ele, antes de tudo é necessário definir um plano para que a população possa assumir a gestão do prédio de maneira mais organizada. Isso diminuiria os custos em setores como o da mão-de-obra necessária para manutenção do local.
"É possível pensar em gestões mais comunitárias para os serviços do condomínio, o que diminuiria os custos", diz Bonduki. No caso das grandes edificações, ele também enxerga com bons olhos a possibilidade de exploração comercial de algumas áreas, como o térreo e a cobertura, cujo lucro seria revertido para o uso comum das instalações, como está previsto no projeto da Prefeitura para o São Vito.
A redução dos custos do condomínio nas HIS é um dos obstáculos que deve ser vencido para aumentar a população do Centro, diz Bonduki. Por isso, afirma, o poder público também deve apostar em edifícios com média e baixa densidade, cujas despesas são menores, pois muitas vezes dispensam elevadores e mão-de-obra nas áreas comuns.
Segundo o vereador, o projeto de ocupação deve estar acompanhado do próprio projeto de recuperação física do edifício. "É necessário organizar a população para que haja um processo de formação dos futuros moradores", diz o vereador, citando o poder público como gestor desse processo.
Adaptação cultural
Formação essa que não se resume à questão econômica. Helena Saia lembra que grande parte dos moradores são migrantes com características culturais herdadas de cada terra natal. A falta de quintais, por exemplo, provocaria problemas no convívio comum. "Não é porque estão morando em apartamentos que eles vão abandonar seus hábitos", diz Helena. Isso não impede, entretanto, que eles se adaptem ao novo estilo de moradia.
Os problemas de adaptação do morador, segundo Bonduki, podem ser contornados se houver um processo de gestão organizada. Ele lembra que na administração da ex-prefeita Luiza Erundina, a Superintendência de Habitação Popular da Secretaria Municipal da Habitação (Sehab) elaborou cartilhas com regras de moradia em condomínio, destinadas à população de baixa renda que passou a morar em apartamentos populares. "A população responde muito bem aos estímulos, mas ela tem de ser incentivada a se organizar", afirma Bonduki.
A partir do momento em que a administração é resolvida e a população é conscientizada dos seus direitos e deveres, os benefícios começam a ser revertidos para a própria cidade, como defendem os urbanistas envolvidos no projeto do São Vito. "A recuperação começa a se espalhar para o quarteirão e para o bairro. À medida que eles (os moradores) estão organizados, em uma segunda etapa eles vão começar a lutar por outros benefícios, como a creche, o asfalto etc.", diz Helena Saia.
Locação social
O arquiteto e professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAUUSP), José Eduardo de Assis Lefèvre, aponta a locação social como uma das principais soluções para resolver não só a questão da sustentabilidade dos edifícios, mas a democratização do acesso à moradia popular. "Todo o problema habitacional do Brasil está centrado na venda e não no uso do imóvel", diz Lefèvre, lembrando que o sistema de locação é utilizado com sucesso em outros países, como a França.
Segundo ele, a grande vantagem do sistema, que não precisa ser adotado para todos os tipos de habitação destinadas às camadas mais baixas da população, é que a gestão centralizada dos edifícios pelo poder público ou empresas estatais permitiria uma melhor independência financeira do condomínio. "Não adianta imaginar que o problema do São Vito será resolvido se o problema não for pensado de uma forma sistêmica."
Lefèvre salienta que o sistema de locação permite uma gestão mais profissional, em que os interesses coletivos estão acima dos individuais. "A administração de um conjunto tem de ser profissional para a mobilização de recursos de acordo com uma escala de prioridades do edifício", explica.
A diretora do Habicentro, departamento ligado à Superintendência de Habitação Popular da Secretaria de Habitação, Carolina de Castro, afirma que a Prefeitura está ciente da importância do acompanhamento do processo de ocupação dos prédios restaurados e destinados a programas de interesse social. "Em geral, a Prefeitura não tem se retirado após o prédio ser entregue aos moradores. Mesmo na periferia, esse acompanhamento sempre existiu", diz Carolina.
A regra vale para todos os tipos de habitação social que estão sendo viabilizados na cidade. Até o fim do governo, o objetivo é entregar pelo menos 3,5 mil unidades habitacionais para famílias com renda de até seis salários mínimos. Um dos principais programas é o PAR, em parceria com a Caixa Econômica Federal, destinado a famílias com renda mensal entre três e seis salários mínimos. O imóvel é arrendado por 15 anos, sendo que no fim do período o morador tem a possibilidade de comprá-lo, abatendo o valor já pago.
Segundo Carolina, o acompanhamento do poder público na gestão do imóvel depende do grau de mobilização dos moradores. Quanto maior a organização dos condôminos, menor a necessidade de intervenção. "Quando os moradores preenchem os requisitos de organização para que essa fase de acompanhamento seja um pouco mais distante, nós respeitamos. Mas, se houver necessidade de uma presença mais intensa do poder público, nós acompanhamos."
Para o governo municipal, é pouco provável que o São Vito não consiga se manter revitalizado e entre em um novo processo de degradação. Um dos fatores importantes para isso é que a recuperação do prédio faz parte do projeto de requalificação de toda a região do Parque D. Pedro II. "Isso será muito favorável ao edifício, pois em toda a região serão desenvolvidos programas de arte, cultura e lazer", afirma Carolina.
De qualquer forma, o acompanhamento da Prefeitura será fundamental para desenvolver nos condôminos de edifícios como o São Vito maior espírito de comunidade, e também para que o não-pagamento de contas de alguns moradores não comprometa a gestão do edifício inteiro. A dificuldade maior não será reformar e nem reocupar esses espaços, mas manter a qualidade de vida a longo prazo.
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Prefeitura investe em imóveis residenciais
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- Para o ex-secretário da Habitação, Paulo Teixeira, a ocupação residencial de antigos prédios, como o São Vito, além de resolver parte do problema habitacional da cidade, tem importância fundamental no processo de recuperação do Centro. Sua expectativa é a de que novos moradores dêem ainda mais vida ao coração da cidade.
- A iniciativa de incentivar a moradia no Centro precede a reforma do São Vito, e tem um outro perfil. Uma parceria entre Prefeitura e Caixa Econômica Federal, através do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, da CEF, já reestruturou e entregou cinco prédios para famílias com renda entre três e seis salários mínimos. Em março foram inaugurados os dois mais recentes, de um total de 14 edifícios, todos na região central. Juntos, somam cerca de 1,8 mil apartamentos.
- Paulo Teixeira aponta o caso do Edifício Rizkallah Jorge, reaberto em janeiro de 2003, como um dos mais bem-sucedidos dentro do programa. "A reforma ficou muito boa, e as famílias já estruturaram suas vidas lá dentro. Está tudo dando certo", diz. Inaugurado na década de 40, o prédio, embora tombado pelo Patrimônio Histórico por seu valor arquitetônico, estava em estado de abandono. Depois de recuperado, voltou a abrir suas portas, e 167 apartamentos novos em folha puderam finalmente receber algumas das famílias de baixa renda inscritas no programa de seleção da Caixa Econômica, para financiamento de habitação.
- Para participar, a família deveria comprovar que sua renda estava entre três e seis salários mínimos. Ao ocupar o apartamento, o arrendatário passaria a pagar, no caso do Rizkallah Jorge, um aluguel de R$ 172, que seria reajustado conforme a variação do valor do imóvel. Após 15 anos, o inquilino poderá comprar a unidade, e do valor total será descontado o montante correspondente aos aluguéis pagos até a data. Para Teixeira, é importante que a família tenha capacidade de pagar o condomínio (sempre em torno de R$ 100), além do arrendamento, ou aluguel, para que não se forme um rombo nas contas do edifício – um dos problemas que desestruturou o Edifício São Vito.
- Quase todos os prédios que entram no programa da Secretaria de Habitação estão vazios, ao contrário do que acontece no São Vito. O próximo passo é desocupar o prédio e iniciar as reformas, que devem acabar no final de 2005. As famílias que deixarem seus apartamentos receberão uma "bolsa-aluguel" para se instalarem em outro imóvel no período de obras. Paulo Teixeira acredita que a espera deve compensar. Agentes sociais da Prefeitura vão monitorar a vida no edifício, para que ele não volte a virar o que, em jargão popular, era conhecido como "treme-treme". (Gustavo Fioratti)
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Balança mas não cai
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- Construído em 1959 pela construtora Zarzur Kogan, o Edifício São Vito tinha como objetivo atender a uma população de baixa renda cuja vida estava ligada às atividades do Centro. A cidade começava a receber muitos migrantes e a habitação em torno do Centro – que ainda concentrava a maioria das atividades econômicas da metrópole – escasseava. A construtora então lançou o São Vito, com 25 andares e 24 apartamentos conjugados por andar, um projeto de Aron Kogan.
- Com o passar do tempo, as atividades econômicas foram se espalhando por São Paulo e o Centro foi perdendo importância. Ao mesmo tempo, parte da população perdeu poder aquisitivo. As características que motivaram a construção do São Vito contribuíram para sua decadência: a grande quantidade de moradores dificultava a administração do condomínio, o que deixou o prédio sem manutenção, e o baixo poder aquisitivo dos moradores também gerou inadimplência e abandono, favorecendo invasões. A situação chegou a um extremo: mais de 500 famílias vivendo em situação de risco, com elevadores em más condições, dívidas enormes com empresas prestadoras de serviços públicos e problemas de segurança.
- O problema começou no final da década de 70, mas até hoje nenhuma providência concreta tinha sido tomada. O ex-prefeito Jânio Quadros, por exemplo, sugeriu a demolição do que chamou de "pardieiro vertical". Não faltavam opiniões dissonantes para propor soluções. O arquiteto José Eduardo Tibiriçá, vice-presidente da Associação Brasileira dos Arquitetos (AsBea), acreditava que a implosão era uma possibilidade a ser considerada. "O problema do espaço urbano não é exclusivo dos diretamente envolvidos na questão, pois se trata da fruição de uma paisagem urbana de qualidade a que todo o cidadão tem necessidade e direito. Quer dizer, a solução de um problema relativo à paisagem urbana deve atender não somente aos diretamente envolvidos e interessados, mas a um maior número de pessoas", explica.
- Mas se as próprias características do prédio o ajudaram a chegar à situação atual, a equipe encabeçada pelo arquiteto Roberto Loeb – responsável pelo projeto da reforma – levou esse histórico em conta para conceber uma nova realidade. A reforma vai reduzir a quantidade de unidades. Das 24 quitinetes originais por andar, o novo projeto prevê 15 apartamentos, com plantas diferenciadas, com até dois dormitórios. Essa diferença permitirá atrair moradores de diferentes poderes aquisitivos. Além disso, o prédio será dividido em dois blocos para efeito de administração de condomínio, o que vai diminuir a quantidade de unidades e conseqüentemente o conflito de opiniões.
- Alternativas financeiras e serviços também estão previstos. No andar térreo, a intenção é construir um restaurante-escola, que treine mão-de-obra qualificada para hotéis e restaurantes. "A idéia não é criar um curso de gastronomia, mas um curso de cozinha prática e barata, que tanto permita a uma dona-de-casa aprender a fazer alimentos de qualidade para vender como treine chapeiros, padeiros e outros profissionais para trabalhar em restaurantes populares e lanchonetes", explica Loeb. Para viabilizar a idéia, foi contatada a Universidade Anhembi Morumbi, que oferece um dos melhores cursos de gastronomia do Brasil. "A proximidade com o Mercado Municipal também é estratégica", acredita o arquiteto.
- A Prefeitura deve incluir equipamentos que atendam não só à população do edifício, mas de toda a região. Um centro de informática deve ser instalado no térreo, e uma creche no 26º andar. "A cobertura é ideal para que as crianças tenham um espaço ao ar livre. Lá também vamos instalar um mirante, aberto à visitação – já que o lugar tem uma vista privilegiada – e uma capela dedicada a São Vito, que é o padroeiro não só do prédio como da região do Brás", acrescenta Loeb.
- A decisão de reformar o edifício levou em conta não só a perda de unidades habitacionais do Centro, mas o custo de todo o processo: a desapropriação e a demolição do prédio seriam mais caras do que a desapropriação e reforma, modelo adotado pela Prefeitura. Desde o final do ano passado, vem sendo feito um levantamento da situação de cada unidade. De muitas não se sabia quem era o proprietário, em outras os débitos eram astronômicos.
- A previsão era a de que até o final de março estaria completo o processo de desapropriação, para que o prédio começasse a ser desocupado. Isso está sendo feito aos poucos, e alguns moradores já deixaram o prédio. As unidades serão avaliadas e todos os proprietários serão indenizados e receberão a bolsa-aluguel durante um ano. Concluídas as obras, os antigos proprietários terão prioridade na recompra das unidades reformadas, de acordo com um ranking estabelecido pela Prefeitura, que leva em conta a situação física e financeira da unidade. "Uma de minhas preocupações era justamente com o destino dessas pessoas", explica Loeb. "Sugeri à Prefeitura que chamasse as imobiliárias e fizesse, em dois fins de semana, uma grande feira de oferta de imóveis, para que as pessoas tivessem condições de encontrar rapidamente um lugar para morar quando o prédio fosse desapropriado", conta.
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Olho
A prefeitura deve acompanhar os moradores dos edifícios reformados
O projeto do arquiteto Roberto Loeb para o São Vito prevê a recuperação do entorno.
A reforma prevê a troca dos elevadores e a redução do número de unidades.
No terraço haverá uma creche.
O arquiteto Roberto Loeb planejou a redução do número de apartamentos.
Na lateral, um painel do artista plástico.
Eduardo Sued
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