Morar no Centro, Ao lado do ‘trabalho, perto de tudo
Com crescimento demográfico negativo e 54 mil habitações vazias, área central de São Paulo — quando for requalificada — pode tornar-se o melhor espaço residencial da cidade
O Centro tem completa infra-estrutura de serviços públicos, escolas de alto nível, comércio variado, lazer e entretenimento, parques e praças. Sete estações de metrô, duas de ferrovia e quatro grandes terminais de ônibus garantem a mobilidade. Além disso, possui charme. É uma região monumental, repleta de edificações históricas e cenários urbanos impactantes, como o Vale do Anhangabaú. Bom para morar? Claro. Em qualquer grande cidade do mundo, um apartamento nesse torvelinho urbano seria disputadissimo, como acontece em Manhattan, em Paris, nos distritos centrais de Buenos Aires. Pois em São Paulo, não. O Centro vem sofrendo um processo de perda de população há pelo menos 20 anos. Saem os moradores, vão-se também lojas, cinemas, restaurantes. É verdade que estão chegando novos estabelecimentos, inclusive shoppings diferenciados e elegantes, como o Light — mas não novos moradores em número que compense os que se foram. Com tantos atributos favoráveis, o Centro foi abandonado pelas administrações municipais recentes, perdeu investimentos e viu seus calçadões, avenidas e praças ser tomados pela sujeira, pelo descaso, pelo comércio irregular. O Centro seria um excelente local de moradia se voltasse a ser ordenado, limpo e bem conservado como os centros de que se falou acima.
Entre os dois últimos censos do IBGE, 1991 e 2000, os distritos Sé e República, que compõem o Centro, perderam um total de 17.418 moradores. Hoje concentram em torno de 67 mil habitantes, 22% menos que no início da década de 90. A quantidade de imóveis residenciais vazios também impressiona: são nada menos que 54.733 nos dez distritos — Sé, República, Bela Vista, Santa Cecília, Liberdade, Bom Retiro, Consolação, Pari, Brás e Cambuci — que formam a jurisdição da Administração Regional da Sé (AR-Sé), sobre um total de 210.458 (ver o quadro). Em todo o município de São Paulo cerca de 420 mil imóveis residenciais estão vazios, sobre um total de 3.551.000. São números alarmantes. A arquiteta Valéria Bomfim, colaboradora do Escritório Piloto de Engenharia Civil da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, coordenou uma pesquisa sobre as condições residenciais do Centro, cujos resultados surpreendem. "Na região da Sé verificamos uma média de 30% de vacância em edifícios residenciais e comerciais, numa variação de 9% a 50% por imóvel. O padrão internacional de tolerância para imóveis vagos é de no máximo 5%", disse a urbs.
Um urbanista estrangeiro que nunca houvesse estado em São Paulo se espantaria ao constatar que o mesmo território privilegiado que concentra equipamentos culturais de excelência como o Complexo Cultural Estação Júlio Prestes, a Pinacoteca do Estado e o Centro Cultural Banco do Brasil é desprezado como local de moradia. E simplesmente se chocaria caso, desembarcando aqui, visse com os próprios olhos a razão desse escândalo urbanístico: o abandono do Centro não apenas pelos altos escalões dos governos, mas pelos responsáveis pela mais corriqueira e banal gestão cotidiana —varrer, lavar, desimpedir espaços públicos, multar infratores, reparar equipamentos e pisos, trocar lâmpadas de postes, cuidar da grama dos jardins — que qualquer cidade civilizada desempenha bem e sem alarde. Comprovará, então, que as pessoas querem, sim, estar vizinhas aos grandes recintos sinfônicos, teatros, museus, comércio diversificado, paisagens de rara beleza, palácios históricos, centenas de restaurantes e bares. Mas não aceitam caminhar em calçadas esburacadas e invadidas por milhares de camelôs. Querem a praticidade do metrô a poucos passos de casa, os serviços de todo tipo, a proximidade com o local de trabalho, mas não se conformam em conviver com toneladas de lixo depositadas no meio-fio em qualquer horário, nem com as praças despoliciadas e descuidadas a ponto de não serem utilizadas pela população. Claro, todos gostariam de desfrutar o clima metropolitano, os bares e restaurantes, o amplo calendários de artes e espetáculos, os (poucos) cinemas e os (muitos) teatros, o fantástico Mercado Municipal. Mas não suportariam deparar-se diariamente com mais e mais monumentos e edifícios pichados sem que as autoridades sequer procurem saber quem são os vândalos — quanto mais puni-los.
Diagnóstico
Mas há urbanistas estrangeiros que não se chocaram. Um deles, o espanhol Jordi Borja, prestigiado por seu trabalho na reforma urbana de Barcelona por ocasião dos Jogos Olímpicos de 1992, esteve muitas vezes em São Paulo e fez seu diagnóstico: o Centro, junto com um certo número de bairros centrais, tem um imenso potencial para absorver uma população adicional heterogênea, de todas as faixas sociais e culturais, habitando edificações de variada tipologia e usando intensamente todos os equipamentos e serviços da área, animando-a dia e noite. Para tanto bastaria, como ponto de partida, o poder público intervir decididamente para melhorar as condições ambientais, estimular a recuperação de edifícios vazios ou semi-arruinados e a construção de outros, recuperar os parques, tornar a região mais atraente e segura.
A plena ocupação residencial do Centro é muito mais do que um item de política habitacional. É um instrumento de requalificação e refuncionalização da área mais importante, histórica e democrática da cidade. No entanto, ao cumprir essa função, passaria a ter um papel relevante na política habitacional do município, ao induzir o mesmo tipo de ocupação residencial qualificada em bairros contíguos hoje desprezados pela atividade imobiliária e cheios de imóveis vazios. Aos poucos, esse efeito de contágio iria se alastrando. Não querendo ou podendo morar perto do local de trabalho e das atrações do Centro, o indivíduo procuraria ficar próximo a uma estação de metrô que o leve em alguns minutos à, por exemplo, Praça da Sé. Isso não significa que as populações que hoje se aglomeram nas trágicas periferias venham morar mais perto em condições melhores, mas sim — se o plano de recuperação da área central for inserido numa política abrangente de habitação — que se pode deflagrar um processo mais racional de ocupação daquela metade da mancha urbana já dotada de todos os requisitos urbanos — infra-estrutura de saneamento e comunicação, transporte, escolas, hospitais, abastecimento — que faltam na outra metade e cuja implantação estaria, hoje, muito acima das possibilidades mais otimistas do erário público.
Um projeto habitacional para o Centro, que contemple moradia social para as camadas mais pobres e apartamentos de padrões diversificados para a classe-média, precisa contar com eficientes instrumentos legais e urbanísticos para que consiga recuperar as habitações subnormais — cortiços horizontais e verticais —, garantindo a permanência de seus ocupantes, e estimular investimentos privados em retrofit e construção de edifícios. Ao mesmo tempo, terá que de algum modo recolocar no mercado os imóveis vazios, para aliviar o déficit habitacional e equilibrar os preços de locação e venda. Nos dois casos, a Prefeitura já dispõe de leis que lhe dão condições para dar início a um plano habitacional na área.
Uma dessas peças, o Estatuto da Cidade, de âmbito federal mas cuja aplicação cabe às prefeituras, onera os proprietários que mantêm vagos os seus imóveis. "A simples aplicação do Estatuto teria força para colocar os imóveis residenciais hoje vagos no mercado imobiliário, já que ele prevê diversas formas de penalidades, que vão do IPTU progressivo no tempo à desapropriação para quem não der um uso social à propriedade", diz o advogado Nelson Saule, especialista em direito urbanístico e presidente do Instituto Pólis. "E a colocação de um grande número de imóveis no mercado com certeza reduziria os preços de locação e venda e poderá dar início a uma redefinição do quadro residencial paulistano". Outro instrumento é a lei 12.349/97, da Operação Urbana Centro, que concede incentivos para investimentos no Centro e em parte do bairro central do Brás, reservando um capítulo para imóveis residenciais — a construção de novos e a recuperação de antigos, desde que sejam considerados de interesse do patrimônio histórico. Prevê, entre outras possibilidades, o uso de até 12 vezes a área do terreno para edifícios de apartamentos, dispensando-os da obrigatoriedade de incluir garagens. Em vigor desde 1997, a lei ainda não apresentou os resultados esperados, provavelmente porque, apesar dos incentivos, o investidor ainda hesita diante do abandono da região, que a Prefeitura não conseguiu reverter até agora. Não é difícil imaginar que, se o Centro atrair interessados em nele fixar residência, os investimentos virão, sim — e pesadamente.
Por que, então, a Prefeitura não divulga massivamente a Operação Urbana Centro aos empresários da construção civil, inclusive do Exterior, já que o resultado seria um inestimável benefício à região, à cidade e aos cidadãos que procuram melhores condições de moradia? Maurício Faria, presidente da Empresa Municipal de Urbanização, Emurb, gestora da Operação Urbana Centro, diz que tudo vai bem com a Operação: "Ela constitui-se num forte incentivo à atividade imobiliária e ao uso habitacional do Centro". Ele acredita em que o baixo desempenho da lei é devido mais às complicações burocráticas e aos custos ainda elevados na região do que ao desinteresse do mercado. Tanto que, quando ocorre uma feliz compatibilização de custos e de preços, ajudada por uma rápida tramitação burocrática, como no caso de dois edifícios de médio padrão recém-concluídos na região do Glicério, os resultados são muito bons. "Os incorporadores se surpreenderam com a rápida comercialização das unidades, adquiridas por pessoas que trabalham no Centro. O terreno foi relativamente barato". Segundo Faria, a racionalização dos custos é fundamental para baratear os preços. Mesmo assim, diz, "pelo preço de um apartamento pequeno na periferia pode-se hoje adquirir um apartamento bem maior no Centro".
Moradia social
Enquanto as indefinições que cercam as operações urbanas (serão 13 nos próximos anos, segundo a proposta de Plano Diretor em elaboração pela Secretaria de Planejamento) e o próprio Plano Diretor ameaçam inibir ainda mais o mercado, a Prefeitura dá início a alguns programas de habitação social. Um deles, custeado com recursos do Plano de Arrendamento Residencial, PAR, da Caixa Econômica Federal, já entregou um primeiro edifício totalmente reformado a 54 famílias com renda de até seis salários-mínimos. O programa consiste no arrendamento da unidade por 15 anos com opção de compra no final. Dos 42 edifícios incluídos no PAR em todo o Estado, quatro estão no Centro de São Paulo. Em 2002 está prevista a entrega de um com 75 unidades na Rua Maria Paula e outro, com 167, na Avenida Prestes Maia, ambos com projeto do escritório da arquiteta Helena Saia. Comparando-se à demanda reprimida (o déficit habitacional) e à superoferta não aproveitada de imóveis, os programas municipais não vão apresentar, nem no melhor dos casos, números que modifiquem o quadro vigente. Se bem-sucedidos, deverão ajudar a ocupação residencial do Centro, jamais fazê-la sozinhos. Para uma reversão do panorama, falta desenvolver a outra parte do processo, a ativação do mercado de locação e venda.
Dito assim, pode parecer que mercado e habitação social são compartimentos que não se comunicam ou interagem. Pelo contrário. A administração pública e as leis podem, e devem, favorecer a inserção de segmentos de baixa renda no mercado, seja incentivando a locação ou compra dos imóveis hoje vagos, seja onerando os que insistem em permanecer vazios. O ideal é que boa parte da demanda por moradia popular seja atendida pelo mercado. Dessa forma, a propriedade imobiliária estaria cumprindo a sua função social. "No Centro há cerca de 200 prédios vazios e 10% dos imóveis são usados como estacionamento. Uma das formas de ocupação, ou de pressão para que os imóveis ingressem no mercado, contribuindo para baixar os preços, seria não isentá-los do pagamento de IPTU", afirma o arquiteto e vereador Nabil Bonduki, presidente da Comissão de Estudos sobre Habitação na Área Central, da Câmara Municipal. Esta recomenda que a recuperação da região seja feita sem exclusão social, principalmente no caso da moradia. "Para que isso ocorra", diz um relatório da comissão, "é preciso primeiro concretizar alguns pré-requisitos, tais como assegurar subsídios para a população de baixa renda, revisar e alterar a legislação vigente de modo a tornar mais ágil e barata a produção habitacional, e garantir o acesso à terra e sobretudo aos imóveis subutilizados". Seriam necessárias ainda novas estratégias e parcerias, reformular o que está ruim e suprimir o que não funciona. É o caso do Fundo Municipal de Habitação, criado para dar sustentação financeira à política habitacional da Prefeitura. A própria Prefeitura reconhece que o fundo não cumpriu o seu papel social ao seguir regras, diretrizes específicas e normas financeiras semelhantes àquelas do Sistema Financeiro de Habitação. Sem flexibilidade, já que atende um público algo à margem do mercado, o fundo se asfixia em suas próprias regras. Seria necessária uma revisão que lhe desse regras mais flexíveis. Recentemente a Prefeitura divulgou um projeto que, aprovado pela Câmara, permitirá que esta aceite imóveis como pagamento de dívidas, repassando-os aos programas de moradia.
De qualquer forma, as soluções serão obrigatoriamente múltiplas e até combinadas. Mercado, políticas públicas, aluguel social (em vez de apenas arrendamento ou venda), conversão de uso e retrofit de imóveis e construção de novos em áreas demolidas. "É preciso fazer um inventário de todos os imóveis vazios da região, ver o que pode ser aproveitado e, no caso de construções muito degradadas, optar pela demolição. Seria possível demolir áreas inteiras em bairros centrais como os Campos Elíseos, obtendo-se os terrenos para uma reurbanização de boa qualidade", acredita Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, Embraesp.
Para o secretário municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano, Paulo Teixeira, os números dos dois últimos censos, acusando um crescente processo de centrifugação demográfica no Município, com o esvaziamento dos bairros consolidados do chamado Centro expandido e o adensamento sem qualidade urbana e de vida nas periferias, são uma indicação segura de que a política habitacional da Prefeitura tem que passar pela recuperação da área central. "É fundamental trazer para o Centro e os bairros centrais as pessoas que neles trabalham". E aqui se incluem os que residem precariamente nos extremos da cidade ou segmentos da classe média que poderiam encontrar, nesses bairros centrais, condições de habitação e de mobilidade bem melhores que as habituais em sua faixa de renda.
Classe média
Mas a área central e o Centro, ressalva Teixeira, não têm garagem nos prédios, e isso afastaria a classe-média. Para o especialista em mercado imobiliário Luís Álvaro de Oliveira Ribeiro, da Adviser Consultores, trata-se de um problema real. "São Paulo tem hoje um veículo para dois habitantes. Mesmo pessoas de baixa renda têm a sua Brasília. A falta de garagem na maioria dos edifícios é um dos fatores que dificultam o interesse dos incorporadores em investir no Centro". Por essa e outras carências, os imóveis da região são excessivamente caros, ainda que o seu preço seja baixo em comparação com outros bairros. No entanto, é preciso ressaltar que a lei que proibia a construção de garagens no Centro, inclusive as verticais de uso coletivo, já foi revogada. A Operação Urbana Centro concede incentivos à construção de garagens e, além disso, nem toda a população residente da área tem o clássico perfil do "cativo do automóvel". Como em qualquer centro de metrópole, a área central de São Paulo é, e pode vir a ser cada vez mais, local de moradia de estudantes, aposentados, artistas e pessoas que não dependem de grandes deslocamentos para trabalhar. Os que necessitam podem contar com o metrô e, caso tenham mesmo que usar o carro, o farão sempre no contrafluxo do rush diário — enquanto a maioria segue no sentido bairro-Centro ou vice-versa, eles disporão de ônibus e pistas vazios na direção oposta.
A moradia pode ser o grande argumento, a lógica irrefutável para a requalificação da área central. Se é de democracia que se trata, o Centro é o lugar de coexistência das mais diversas camadas sociais. Se a questão é o acesso facilitado à cultura, à diversão e ao estudo, novamente é o Centro o único a oferecer um amplo leque de ofertas sempre acessíveis a todos os bolsos. Transporte? É o principal nó de interconexão de metrô, ferrovia e ônibus. "Há, obviamente, interesse em morar na área central, e isso não só em relação aos contigentes de menor renda mas também à classe-média", assegura Eduardo Della Manna, diretor executivo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo, Secovi. O arquiteto Haron Cohen, professor da Fundação Armando Álvares Penteado, é um paulistano de classe-média nascido na Mooca e que passou 45 dos seus 65 anos morando no Centro. Ocupa um amplo apartamento na Avenida São Luís e mantém seu escritório no edifício do Instituto de Arquitetos do Brasil, na Vila Buarque. "Quem mora no Centro não perde tempo, já que aqui há de tudo. Desço do meu escritório e há um bar logo embaixo. Além da comodidade há a segurança, devido talvez ao movimento intenso da região. É um dos lugares menos violentos da cidade", diz. Apesar de projetado pelo famoso arquiteto Gregori Warchavchik, o edifício da São Luís não tem garagem — e nem faz falta. Cohen vai a pé ao trabalho e ao Teatro Cultura Artística, na Rua Nestor Pestana, para ouvir música. Livrarias, bares, supermercados e mercearias, restaurantes, bancos, tudo está ao alcance de uma caminhada. O arquiteto é um crítico severo do abandono do Centro e da ocupação especulativa das margens do Rio Pinheiros. A prosseguir nessa tendência, São Paulo se tornará uma metrópole sem centro, única no mundo, acredita. "Claro que o Centro empobreceu, perdeu cinemas e restaurantes, embora subsistam endereços ilustres como o Ca’d’Oro. Muita gente se foi. Minha rua, porém, continua mais ou menos a mesma. Mas noto, na esquina com a Ipiranga, um número crescente de ambulantes. Instalam-se duas ou três barraquinhas e em alguns meses está tudo lotado. Caso não se faça algo, as pessoas irão mesmo embora. É preciso mudar o uso que se faz do Centro, trazer empresas de vulto, instituições de ensino superior. É fundamental fazer com que os jovens vivenciem o Centro".
A também arquiteta Cecília Scharlach mora há 20 anos "na cidade" — como ela define a região entre Pacaembu, Higienópolis e Santa Cecília onde fica sua rua, a São Vicente de Paula. Com carteira de habilitação mas não dirigindo, ela nunca precisou mesmo do carro. O metrô a deixa no Centro e em outros pontos da cidade em alguns minutos. A região, para ela, ainda tem uma escala mais humana e aconchegante do que o resto da cidade. "Antes que a administração municipal abandonasse o Centro, as pessoas tomavam chope ao ar livre na Praça D. José Gaspar, frequentavam o bar Redondo, o Teatro de Arena, o restaurante Baiúca", recorda. Considera um marco de abandono a saída do Instituto de Educação Caetano de Campos da Praça da República — "de repente o Centro deixou de ter colegiais". Colaboradora de Oscar Niemeyer no projeto do Memorial da América Latina e no engavetado plano da urbanização das margens do Tietê, na gestão Jânio Quadros, Cecília gosta de freqüentar o Clube Inglês, na Rua Visconde de Ouro Preto, fundado no final do século XIX. Quem diria que no Centro de São Paulo há um clube com várias quadras de tênis? Para Cecília, esse sentido de surpresa é um dos encantos da região, que já tem equipamentos culturais invejáveis. E pode ter mais. "Acho fantástico que o Sesc tenha comprado o prédio da Mesbla, na Rua 24 de Maio, para convertê-lo numa de suas unidades de cultura e lazer. É fundamental atrair as pessoas, e principalmente a juventude, para dar mais vida ao Centro".
Menos moradores
Variação de população na
área central de São Paulo 1991/2000
|
|
Distritos
|
Variação %
| |
Bela Vista
|
-12,09
| |
Bom Retiro
|
-26,47
| |
Brás
|
-26,93
| |
Cambuci
|
-22,79
| |
Consolação
|
-18,45
| |
Liberdade
|
-18,88
| |
Pari
|
-31,82
| |
República
|
-17,89
| |
Santa Cecília
|
-17,15
| |
Sé
|
-26,04
|
|
Potencial adormecido
Número de domicílios e de domicílios
vagos por distrito na área central de São Paulo
| |
Distrito
|
Total de Domicílios
|
Domicílios vagos
| |
Bela Vista
|
33.848
|
8.846
| |
Bom Retiro
|
10.807
|
2.488
| |
Brás
|
11.622
|
3.270
| |
Cambuci
|
11.370
|
2.350
| |
Consolação
|
29.577
|
7.961
| |
Liberdade
|
29.392
|
7.177
| |
Pari
|
5.817
|
1.414
| |
República
|
30.849
|
9.711
| |
Santa Cecília
|
36.171
|
9.611
| |
Sé
|
11.410
|
3.689
| |
TOTAL
|
210.458
|
54.733
|
|
|
|
 |